معلومات عقارية
-
البحث عن العقار: يتم عرض الوحدات السكنية في أغلب الأحيان من خلال الوسطاء العقاريين وعلى المواقع الإلكترونية. كما يوجد شركات تسويق عقاري في الكويت تعرض العديد من الوحدات السكنية وتتواصل مع شركات بريطانية متخصصة بالتسويق العقاري بالإضافة إلى المطورين العقاريين.
-
شراء العقار المناسب: عند اختيار العقار المناسب، يجب معرفة التفاصيل المتعلقة بعملية الشراء مثل الخدمات القانونية، التمويل، التأمين، التأثيث، إدارة العقار وغيرها. تحتاج عملية الشراء من شهرين إلى ثلاثة أشهر في حالة جهوزية العقار للتسليم، ومن الممكن أن تأخذ أكثر من ذلك حسب مراحل البناء وتاريخ التسليم المتوقع.. تقوم إدارة الإستشارات العقارية لدى شركة أعيان العقارية بالتنسيق بين العميل الراغب بالشراء وجميع الأطراف الأخرى مثل المستشار القانوني والبنك الممول.
-
التمويل العقاري: يمكن الحصول على التمويل العقاري من البنوك البريطانية أو المحلية أو العالمية التي لديها أفرع في المملكة المتحدة. تصل نسبة التمويل إلى 75% من سعر العقار. يمكن الحصول على قيمة التكاليف المحتملة للرهن العقاري عبر مواقع حكومية سهلة الاستخدام من خلال خدمة "نصائح المال" التي تساعد الراغبين بالشراء على اتخاذ الخطوات المناسبة ومعرفة قدرتهم على السداد. Https://www.moneyadviceservice.gov.uk/
-
بدء عملية الشراء: بعد الحصول على موافقة جهة التمويل، يتم تقديم عرض الشراء عبر مكتب التسويق العقاري أو الوسيط العقاري، ويتم بعدها صياغة العقد الخاص بنقل الملكية القانونية.
-
المتطلبات القانونية: يجب تعيين مستشار قانوني عند قرار شراء الوحدة السكنية في المملكة المتحدة ليقوم بالتعامل مع المستندات القانونية وإجراء عملية التحقق النافي للجهالة على العقار والمطور.
-
التكاليف والرسوم المتوقعة: يقوم المحامي بتأكيد الرسوم المرتبطة بالعقار المطلوب. تختلف التكاليف حسب المنطقة و/ أو قيمة العقار و/ أو مساحة البناء وتشمل: الرسوم القانونية، رسوم تسجيل الأراضي، رقابة السلطة المحلية، الصرف الصحي والرقابة البيئية وتكاليف الإدارة.
-
خطوات سداد سعر الشراء: بعد الحجز بفترة إجمالية لا تتعدى الشهر، يتم تبادل العقود ويُطلب من المشتري دفع 10% على الأقل من سعر الشراء مخصوماً منها مبلغ الحجز المسدد سابقاً، لتصبح عندها العقود ملزمة قانونياً. بعدها يوافق المحامون على تاريخ الانتهاء (Completion Date)، حيث تدفع الأموال بالكامل للبائع ويتم نقل الملكية القانونية عبر المستشار القانوني. يتم تحويل الأموال من قبل المشتري أو الجهة الممولة إلى المستشار القانوني الذي يقوم بإتمام عملية الشراء نيابةً عن المشتري.
-
الرسوم الشهرية عند شراء وحدة سكنية في بريطانيا: من المهم جداّ وضع ميزانية للنفقات والرسوم الشهرية التي تتضمن: تسديد الرهن العقاري، علاوة التأمين الشهري على الحياة (التي يمكن أن تكون شرطاً أساسياً من جهة التمويل)، التأمين على المبنى والمحتويات، ضريبة المجلس، المرافق والفواتير العادية وغيرها.
نقوم في إدارة الإستشارات العقارية في شركة أعيان العقارية بعرض المنازل والشقق المتوفرة بالتعاون مع شركة الاستشارات العقارية العالمية جونز لانغ لاسال JLL، ونساعدكم على اختيار العقار المناسب لكم. كما نقوم بربطكم بمستشارين قانونيين موثوقين لإستلام الأمور القانونية والبحث عن العقار والمطور العقاري وإعداد التدفقات النقدية المتوقعة لعملية الشراء. كما لدينا علاقات مع جهات تمويل محلية وعالمية وإمكانية الحصول على التمويل الإسلامي ولغاية 75% من قيمة العقار.
نسهل لكم التواصل المباشر مع المطور، المحامي والممول وسنكون إلى جانبكم خطوة بخطوة لإبقائكم على دراية تامة بكافة مراحل البناء (إذا كان العقار قيد الإنشاء) والتكاليف بشكل خاص، وتوقعات السوق العقاري في بريطانيا بشكل عام.
إخترنا لكم في هذا الدليل بعض المشاريع المتوفرة في أكثر المناطق البريطانية جذباً للراغبين بالسكن، الدراسة أو الإستثمار. علماً بأنه لدينا العديد من المشاريع في معظم أنحاء المملكة المتحدة.
تتضمن عملية البحث عن العقار المناسب عدة خطوات مهمة وأساسية للراغب في الاستثمار. وهنا اختصرنا النقاط الأولى التي يجب تحديدها ودراستها للبدء في عملية اختيار العقار المناسب.
يعتبر تحديد السبب أو الحاجة من شراء العقار هي أهم خطوة في طريق البحث، حيث يجب تحديد السبب الرئيسي لشراء عقار في الخارج، والأسباب الأكثر شيوعاً هي شراء منزل للعطل والإجازات، أو لتحصيل العلم أو الاستثمار والعوائد. حيث تتضمن هذه الخطوة تحديد نوع العقار الذي يحتاجه العميل مع الأخذ بعين الاعتبار مساحة الوحدة السكنية، وعدد الغرف وأي مواصفات أخرى تهم العميل.
الخطوة الثانية والتي تتحكم أيضاً في عملية البحث عن العقار المناسب وهى ميزانية الشراء . لذا يجب معرفة أسعار العقارات في السوق بشكل عام ومقارنتها مع القدرة الشرائية واستشارة جهات تمويلية في حال الحاجة الى ذلك.
الخطوة الثالثة هي تحديد موقع العقار، حيث على الراغب بالشراء إختيار المنطقة وزيارتها للتعرف أكثر على نمط المعيشة والخدمات المحيطة في المشروع مثل المواصلات والمراكز الصحية ومستوى مراكز التعليم إذا كان يرغب بذلك.
نصل إلى الخطوة الرابعة وهي إختيار العقار الأفضل للمستثمر، حيث يجب إستشارة مكاتب التسويق المتخصصة لمعرفة خصائص ومزايا المشاريع والوحدات المعروضة والخدمات المتوفرة مثل موقف السيارات، حديقة، بلكونة، تدفئة ومكيف إلخ.
إضافة إلى ما ذكرنا أعلاه يجب الأخذ بعين الإعتبار العوامل الإقتصادية، الأمنية والسياسية للدولة والمنطقة التي يرغب المستثمر الشراء فيها، وإمكانية التخارج بشكل سريع وسهل عند رغبة العميل في ذلك.
بعد الإنتهاء من البحث عن الموقع والمطور وإختيار المشروع والعقار المناسب يتم إتباع الخطوات الأساسية لإتمام عملية شراء العقار في بريطانيا وهي تبدأ ب:
تحديد كيفية التمويل في حال رغبة العميل بذلك، حيث يتم إرسال ماسح معتمد ليقدم تقريره لجهة التمويل ويقدم عرض الشراء بعد الموافقة التي تشمل سعر العقار والشروط التفصيلية للمشروع والعقار المعين.
في هذه الأثناء يتم تعيين محامي موثوق نيابة عن العميل "المشتري" ليقوم بإستكمال إجراءات التعاقد مع المطور كما يتم تزويد العميل بكافة التفاصيل والبيانات والشروط الخاصة ومدى الإلتزام بها ويتابع عملية البناء والتأكد من تنفيذ ماتم الإتفاق عليه.
ليتم بعدها التأكد من موافقة الطرفين على الشروط المذكورة في العقود وموافقة جهة التمويل (في حالة الحاجة الى التمويل) وموافقة المحامي على الشروط وتسمى هذه المرحلة تبادل العقود الرسمية حيث يلزم المطور بحجز العقار وتسليمه في الوقت المتفق عليه ويلزم أيضاً الشاري بدفع المبالغ المتفق عليها في أوقاتها
من المهم جداً أن يكون المشتري على معرفة تامة بكافة المصاريف والضرائب التي سيتحملها عند شراء العقار وبعد استلامه من المطور. يتم تسجيل العقار ودفع الضرائب والتكاليف المترتبة مع ضرورة إستشارة المحامي فيما يخص الوصية والإرث.
من المعروف أن هناك العديد من الأنظمة الضرائبية عند شراء أو بيع عقار في عدد كبير من الدول حول العالم، كما هو الحال في المملكة المتحدة، حيث تعتمد على منظومة الضرائب لتدعيم قوة اقتصادها وتحسين من معدلات وأرقام العجز الاقتصادي في ميزانيتها بشكل كبير. يتضمن النظام الضريبي عدة ضرائب ورسوم مرتبطة بالعقار وأهمها:
ضريبة نقل ملكية العقار وهي تصاعدية تدفع مرة واحدة وتعرف ب Stamp Duty Land Tax SDLT.
ضريبة الدّخل في حالة تأجير العقار والانتفاع منه وتعرف ب Income Tax وترتفع مع ارتفاع نسبة الدخل السنوي للمستثمر.
ضريبة البلدية السنوية Council Tax التي تعتمد على مساحة وموقع العقار ويتم دفعها من قبل المستأجر في حالة تأجير الوحدة السكنية.
ضريبة مكاسب رأس المال وتعرف ب Capital Gain Tax وتحسب في حالة إعادة بيع العقار على الربح من عملية البيع.
ضريبة الميراث تعرف ب Inheritance Tax وهي واحدة من أهم تلك الضرائب والتي تجعل الورثة لعقارات المملكة المتحدة يقومون بدفع مبالغ مالية تقدرها مصلحة الضرائب لصالحها.
رسوم اتحاد الملاك الخاصة بالمجمع السكني والتي تعرف ب Service & Estate Charges .
رسوم قيمة تأجيريه تدفع للحكومة وتعرف ب Ground Rent وتختلف بين المشاريع والمواقع.
رسوم تسجيل العقار Land Registry Fee وهي متغيرة حسب قيمة العقار.
رسوم فتح حساب في البنك Bank Account Opening Fees والمصاريف المتعلقة بجهات التمويل.
رسوم أتعاب المحامي Solicitor’s Cost والتي تختلف بين محامي وآخر.
رسوم فحص العقار وصلاحيته ب Survey Charges وهي ضرورية وينصح بها ولكنها ليست إلزامية.
الجدير بالذكر أن هذه الرسوم وغيرها تعتمد على نوع العقار، موقعه ومساحته، مدة امتلاكه، سبب شراءه وغيرها من العوامل التي تجعل من النظام الضرائبي معقداً نوعاً ما، لذلك يجب استشارة المحامي والمستشار الضريبي.
وسيساعدكم فريق أعيان باحتساب المصاريف المتعلقة بشراء عقار معين في المملكة المتحدة وربطكم مع جهات تمويلية ومحامين موثوقين لتقديم الاستشارة الضرورية واتخاذ القرار المناسب لكم
ضريبة رسوم التسجيل – نقل الملكية (Stamp Duty Land Tax) هي ضريبة نقل يدفعها المشتري إلى الحكومة البريطانية لمنزل أو أرض قيمتها أكثر من 125,000 جنيه إسترليني أو منزل آخر أو أرض تبلغ قيمتها أكثر من 40,000 جنيه إسترليني في أنكلترا وإيرلندا الشمالية. وفي اسكتلندا تسمى الضريبة المكافئة ضريبة معاملات الأراضي والمباني (LBTT)، في ويلز تسمى الضريبة المكافئة ضريبة معاملات الأراضي(LTT).
تعرضت هذه الضريبة إلى العديد من التغيرات وكان آخرها في عام 2020 وسميت بعطلة رسوم نقل الملكية حيث دخلت حيز التنفيذ الفوري في 8 يوليو 2020 وكانت تنتهي في 31 مارس 2021 إلا أنه تم تمديدها حتى 30 يونيو 2021. حيث أعلن المستشار ريشي سوناك عن إدخال عطلة رسوم نقل الملكية في بيانه الصيفي كجزء من الإستجابة الإقتصادية لوباء كوفيد-19. وتهدف تلك التغييرات في الرسوم إلى دعم قطاع الإسكان خلال الأزمة
من المهم جداً تعيين محامي خاص بك عند شراء أو بيع عقار في المملكة المتحدة ليقوم بالتأكد من كافة الجوانب القانونية المتعلقة بالمعاملة وأهمها: التأكد من ترخيص المطور، ترخيص البناء ووثيقة الأرض حيث يجب أن تكون التراخيص صالحة والأرض محررة من الرهن أو أي التزامات مالية أو قضائية.
يقوم المحامي بحماية الشاري والتدقيق في تفاصيل العقد الذي يجب أن يتضمن تفاصيل الوحدة مثل اسم المشروع وموقعه، مساحة الوحدة، رقمها وموقعها في المشروع، مخطط البناء وما يترافق معه من مميزات مثل بلكونة أو موقف سيارة أو أي خدمات أخرى.
كما جدير بالذكر بأن من أبرز مميزات تعيين محامي خاص موثوق، أن المشتري يضمن حقه في حالة التأخير في تسليم المشروع أو تعذر استكماله إدانة المطور مالياً وقانونياً وإمكانية استرجاع الأموال والمصاريف الكاملة التي تم دفعها من قبل المشتري في حال ذكر هذا في العقد الأساسي.
يعتبر شراء عقار في الخارج قراراً مهماً وصعباً حيث يجب أن تكون عملية البحث مبنية على دراية تامة بالمنطقة المرغوبة ومعرفة اللغة وقيمة العملة النقدية للدولة ومعدل أسعار العقارات والعوائد المتوقعة ومعرفة الضرائب والرسوم وكافة التكاليف عند شراء عقار معين في منطقة محددة لذلك على الراغب بالشراء استشارة مكاتب الاستشارات العقارية المحلية الموثوقة، والبحث على المنصات العقارية المعروفة، زيارة المنطقة المرادة والسكن فيها، استشارة جهات التمويل، زيارة ميدانية لمواقع المشاريع المفضلة والاطلاع على كافة التفاصيل المتعلقة بالمشروع، الخدمات، الوحدات والمحيط.
لكل شخص أولوياته وأهدافه عند الاستثمار في المجال العقاري، لذلك إن كنت قد أخذت قرارك بالاستثمار العقاري، فأنت بحاجة للتأكد من أن العقار يحقق عوائد جيدة ويسير في المسار الصحيح وفق ما هو مخطط له
نقدم لك هنا بعض الأولويات المفيدة لك لإرشادك لتحقيق العائد الأمثل من استثمارك.
الغرض من استثمارك
إن أول أمر يتوجب عليك معرفته عند شراء عقارك هو معرفة الغرض من استثمارك، سواء كنت تريد العقار كسكن ثاني لك ولعائلتك أو لأغراض استثمارية. فهي بجميع الأحوال سيتوجب على المستثمرين الحرص على اختيار العقارات ذات المواقع المميزة، والتي يتم تطويرها من قبل مطورين معروفين لديهم سابقة أعمال كبيرة. يضاف على ما سبق القيام بالدراسة السوقية من خلال تحليل العرض والطلب في حال كان غرض المشتري استثمارياً.
موقع العقار
يرغب الكثير من الأفراد الاستثمار في مواقع تتيح لهم سهولة الوصول إلى الأماكن التي يترددون إليها باستمرار مثل الأسواق وأماكن العمل والمدارس من خلال توفر وسائل مواصلات متنوعة وسريعة. يفضل أفراد آخرون الاستثمار في مواقع ناشئة (جديدة) حيث لم تكتمل بها كل جميع الخدمات الأساسية مثل المواصلات وبُعدها نوعاً عن المرافق الرئيسيّة حالياً، لكنها تتمتع بنسب نمو كبيرة لأسعارها بسبب النمو السكاني الذي يمتد تدريجياً لهذه المواقع مجتذباً لرؤوس أموال المستثمرين لجني الأرباح المتوقعة في المستقبل.
ميزانية الشراء
من أهم العوامل التي يجب أن تأخذها بعين الاعتبار، هي أن تختار العقار المناسب للمبلغ الذي ترغب في استثماره. سيساعد دليل العقارات المتوفر لدينا للتعرف على العقارات العديدة ذات المواصفات المختلفة تتنوع العقارات بأحجامها ومواقعها وأيضاً بمراحل تطويرها. فبإمكانك شراء عقار جاهز للتأجير في موقع مميز وسط العاصمة أو اختيار عقار تحت التنفيذ خارج العاصمة ويتميز بسهولة الوصول إليها. جميع هذه الخيارات تتميز بمواصفات مختلفة وبتوقعات مختلفة أيضاً للعوائد الاستثمارية.
القوانين
سيتوجب عليك أن تكون على دراية بقوانين الدولة التي ترغب بالاستثمار بها والدخول في سوقها العقاري والضرائب الواقعة عليك، إضافة إلى حاجتك إلى تعيين محامِ على دراية بالتفاصيل الداخلية والخارجية لمساعدتك في إدارة الشؤون المالية والقانونية لعقارك والإجراءات الواجب اتخاذها لتفادي أي غرامات أو الوقوع في مواقف صعبة خاصة عندما يتعلق الأمر بالضرائب سيساعدك فريق عمل أعيان للاستشارات العقارية على اختيار أفضل المستشارين القانونيين للتحقق من سلامة العقار الذي ترغب في شرائه.
هناك ثلاثة أنواع من التملك في المملكة المتحدة وتعرف بما يلي
التملك الحر والذي يعرف ب Freehold ويعني بأن المالك يملك العقار مع الأرض المبني عليها، ويحق له التصرف في العقار بحرية ضمن شروط قسم التخطيط في المجلس البلدي. ويعتبر هذا النوع الأفضل لامتلاك عقار في المملكة المتحدة والأكثر قيمة.
التملك بالإيجار والذي يعرف ب Leasehold ويعني أن المالك يملك ما هو داخل العقار الذي يكون في أغلب الأحيان شقة في مبنى أو مجمع سكني وليس منزلاً ويكون محكوماً بعدد سنين محددة للتملك قابلة للتجديد.
التملك المشترك والذي يعرف ب Commonhold وهذا نظام استحدث عام 2004، حيث تكون هناك شركة تدعى “الشركة المساهمة” تمتلك المبنى “ملكا حرا” وتكون مسؤولة عن صيانة الأجزاء المشتركة منه ويكون مالك كل شقة في هذا المبنى عضواً مساهماً في الشركة ويلتزم بشروط محددة – هي غالبا مشابهة لشروط بيع "عقد التأجير".
- شركة أعيان العقارية
- إدارة الإستشارات
- P.O. Box: 2973 Safat 13030 Kuwait
- D: +965 22212100
- T: +965 22212121 Ext: 375
- info.consultancy@aayanre.com
By: Smart Target